Die Reform der Grundsteuer
Viele Stiftungen oder andere Non-Profits besitzen Immobilien und sind von der Grundsteuerreform betroffen. Was ändert sich und wer muss nun handeln?
Ein Beitrag von Christa Pashalides, Leiterin Stiftungsservice im Haus des Stiftens
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Praktisch jeder und jede zahlt Grundsteuer – Immobilieneigentümer direkt, Mieter über die Nebenkosten. Auch viele Stiftungen oder andere gemeinnützige Organisationen besitzen Immobilien und sind somit von der Grundsteuer betroffen. Gerade wird diese grundlegend reformiert, und alle Grundstückseigentümer:innen sind verpflichtet, eine sogenannte Feststellungserklärung abzugeben, auf deren Grundlage die neue Steuer ab 2025 berechnet wird. Das Bundesministerium für Finanzen hält ausführliche Information dazu bereit, auf die sich auch die folgenden Ausführungen stützen.
Hintergrund
Die Grundsteuer wird in Deutschland anhand dreier Faktoren berechnet: dem Grundsteuerwert, der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl und dem von der Gemeinde bestimmten Hebesatz. Das Bundesverfassungsgericht hatte mit Urteil vom 10. April 2018 die bisherigen Berechnungsgrundlagen der Grundsteuer, die sogenannten Einheitswerte, als verfassungswidrig eingestuft. Bemängelt wurde vor allem, dass die Werte vielfach veraltet sind und deshalb die einzelnen Grundsteuerzahler ungleich behandelt werden. Dadurch, dass nämlich die bisher verwendeten Grundstückswerte zum Teil mehrere Jahrzehnte alt sind, werden gleichwertige Immobilien in derselben Stadt teils sehr unterschiedlich besteuert. Für die Berechnung des Grundsteuerwerts wurden in den alten Ländern bisher Einheitswerte noch aus 1964, in den neuen Ländern sogar aus 1935 verwendet.
Ein aktueller Grundsteuerwert für eine faire Besteuerung
Bis 2025 müssen daher für alle Grundstücke neue Werte festgestellt werden. Stichtag für die neue Bewertung ist der 1. Januar 2022. Im Jahr 2019 wurde das neue Bundesgesetz zur Reform der Grundsteuer beschlossen. Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt im Bundesmodell dabei erhalten: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz.
Für die Bundesländer wurde im Bundesgesetz zusätzlich eine sogenannte „Länderöffnungsklausel“ geschaffen. Jedes Bundesland konnte daher für sich die Entscheidung treffen, ob es das Bundesmodell oder ein eigenes Landesmodell umsetzt. Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen wenden das Bundesgesetz an. Das Saarland und Sachsen modifizieren bei der Höhe der Steuermesszahlen. In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gibt es eigene Landesgesetze.
Abgabe der Grundsteuererklärung
Um die neuen Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer ermitteln zu können, müssen alle Grundstückseigentümer:innen zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 beim zuständigen Finanzamt eine Grundsteuererklärung einreichen, und zwar grundsätzlich elektronisch über die Steuer-Onlineplattform „ELSTER“.
Anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus. Außerdem berechnet das Finanzamt anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus. Beide Bescheide sind keine Zahlungsaufforderungen. Sie sind die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde, die dann den endgültigen Grundsteuerbescheid verschickt.
Der Hebesatz soll durch die Städte und Gemeinden dabei so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform für die jeweilige Stadt oder Gemeinde möglichst aufkommensneutral ist – die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben also im Wesentlichen gleich. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Höhe der Grundsteuer jedoch ändern. Die neu berechnete Grundsteuer ist dann ab dem Jahr 2025 auf Grundlage des Grundsteuerbescheides zu zahlen.
Befreiung von der Grundsteuer für gemeinnützige Zwecke
Auch wenn die nun erforderliche Grundsteuererklärung für gemeinnützige Organisationen einmalig Aufwand und Kosten mit sich bringt, ist die gute Nachricht: Für gemeinnützige Eigentümer, die bislang von Befreiungsmöglichkeiten profitiert haben, ändert sich im Ergebnis nichts. Sie müssen zwar die Grundsteuererklärung abgeben, aber auch zukünftig keine Grundsteuer zahlen.
Gemeinnützige Vereine, Stiftungen, gGmbHs und Religionsgemeinschaften mit dem Status als Körperschaft des öffentlichen Rechts, die ihren Grundbesitz unmittelbar für steuerbegünstigte Zwecke nutzen oder an eine andere gemeinnützige Organisation vermieten oder verpachten, sind nämlich von der Grundsteuer befreit.
Wird dagegen ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ausgeübt, der nicht Zweckbetrieb ist, so greift die Steuerbefreiung nicht. Auch im Bereich der Vermögensverwaltung, also der Nutzungsüberlassung an einen (nicht gemeinnützigen) Dritten zur Miete oder Pacht, besteht grundsätzlich eine Grundsteuerpflicht – aber zumindest ist diese ab 2025 dann fairer verteilt.
Quellen
www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Grundsteuer-und-Grunderwerbsteuer/reform-der-grundsteuer.html
Foto: magann, stock.adobe.com
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